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Immobilier locatif 2012 : détails des changements

09/01/2012

Les lois de Finances publiées en fin d'année contiennent de nombreuses dispositions concernant l'investissement locatif. Comme l'an passé, toutes les niches fiscales sont à nouveau rabotées. Mais, cette fois, le coup de rabot est beaucoup plus sévère puisqu'il passe à 15 % (10 % en 2011). Détail des quatre principales mesures.

Le dispositif Scellier

En 2011, le dispositif Scellier autorisait l'investisseur acceptant de louer au moins 9 ans sous certaines conditions de loyer, à pratiquer une réduction d'impôt de 22 %, si son logement neuf était estampillé « bâtiment basse consommation » (BBC). A défaut de norme BBC, la réduction s'établissait à 13 %. Pour 2012, le tour de vis est beaucoup plus sérieux.

Tout d'abord, les logements non BBC ne procurent plus aucune réduction d'impôt, sauf s'ils ont fait l'objet d'un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, auquel cas elle s'établit alors à 6 %. Ensuite, le taux de la réduction pour l'immobilier BBC est ramené à 13 % pour les logements neufs ou lourdement réhabilités - à condition que ces derniers obtiennent après travaux le label BBC rénovation.

La réduction reste plafonnée à un prix d'acquisition (ou de revient) de 300.000 euros par an et par logement, étalée sur neuf ans. Mais, attention, s'y ajoute désormais un prix plafond au mètre carré de surface habitable en fonction de la localisation du logement. Un décret en attente fixera ces plafonds. Pour le gouvernement, il s'agit de recentrer le dispositif sur les zones les plus tendues.

En Scellier intermédiaire (avec plafonds de loyers et de revenus des locataires), le taux sur neuf ans est également de 13 % en 2012, mais s'y ajoutent 4 % pour trois années de location supplémentaires ou 8 % pour six ans, soit une réduction portée à 17 % sur douze ans ou 21 % sur quinze ans.

A noter qu'un régime transitoire a été mis en place qui permet aux investisseurs ayant acquis un logement de conserver le taux en vigueur en 2011 (22 % pour les logements BBC et 13 % pour ceux non BBC). « A priori sans application du nouveau rabot de 15 % ce que devrait confirmer une prochaine instruction fiscale », indique Philippe Van Steenlandt, directeur du centre de recherches du Groupe Monassier. Il faut toutefois que l'acte de réservation ait été enregistré avant le 31 décembre 2011 et que l'acte authentique chez le notaire soit signé avant le 1 er avril 2012.

Mais les modifications ne s'arrêtent pas là. Autre nouveauté : pour être éligible au dispositif en 2012, le logement qu'il soit neuf ou lourdement réhabilité, doit avoir fait l'objet d'un dépôt de permis de construire entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2012. Certains programmes dont le permis de construire est antérieur à cette période devraient donc être disqualifiés. Toutefois, de nouvelles catégories de logements deviennent éligibles au Scellier : les logements ayant fait l'objet de travaux concourant à la production d'un immeuble neuf ou de travaux de réhabilitation, de même que les locaux transformés en habitation. A une condition : ils doivent avoir été acquis et avoir fait l'objet d'un permis de construire entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. « Auparavant, seuls les travaux de transformation et de réhabilitation effectués par le contribuable lui-même étaient éligibles », indique l'Anil. Cet aménagement devrait donc, en toute logique, offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs.

Avec tous ces changements, le succès du dispositif risque de s'émousser. La cuvée 2012 devient en effet nettement moins attractive et ne va pas dans le sens d'une amélioration du rendement, aujourd'hui autour de 3,5 à 4 % en immobilier neuf (hors fiscalité). Reste que le dispositif est, de toute façon, supprimé en 2013.

LE DISPOSITIF LOI MALRAUX

Depuis 2009, la loi Malraux prodigue à l'investisseur qui réalise des travaux de restauration une réduction d'impôt (et non plus une déduction) qui varie selon le secteur sur lequel porte l'opération. En 2011, cette réduction s'établissait à 36 % du montant des dépenses engagées en secteur sauvegardé mais tombait à 27 % en secteur Amvap (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) ou en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Ces réductions sont cependant prises dans la limite d'un montant plafonné à 100.000 euros de travaux par an, ce qui correspondait à une réduction d'impôt maximale de 36.000 euros ou 27.000 euros, le tout étalé sur une durée pouvant aller jusqu'à trois ans au maximum plus l'année au cours de laquelle le permis de construire a été délivré ou le délai d'opposition à déclaration préalable est expiré. En 2012, la réduction d'impôt est ramenée à 30 % en secteur sauvegardé et à 22 % en Amvap ou en ZPPAUP. Le plafond de travaux de 100.000 euros par an ne change pas. Ce qui signifie que l'investisseur peut déduire soit 30.000 ou 22.000 euros par an selon le cas. Une économie d'impôt substantielle en contrepartie d'une location d'au moins neuf ans (sans limitation de loyer).

LES RESIDENCES DE SERVICES

Jusqu'à maintenant, le particulier qui investissait dans une résidence de services (étudiants, tourisme, seniors et médicalisée pour les personnes âgées dépendantes) pouvait, en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18 % du montant HT de son achat, dans la limite toutefois d'un plafond d'investissement de 300.000 euros. Ce dispositif, appelé Censi-Bouvard, n'échappe pas non plus au coup de rabot, la réduction passant à 11 % en 2012. Cependant, le même régime transitoire qu'en Scellier a été mis en place et permet aux investisseurs ayant réservé et fait enregistré leur contrat avant la fin 2011 de continuer à bénéficier de la version 2011 avec un taux de réduction maintenu à 18 %, « ici encore sans application du rabot de 15 % », poursuit Philippe Van Steenlandt. A condition bien sûr que l'acte définitif soit signé chez le notaire avant le 1 er avril prochain.

Bonne nouvelle toutefois pour les investisseurs : le dispositif qui devait prendre fin au 31 décembre 2012 est maintenu jusqu'à fin 2014, mais seulement pour les logements neufs dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1 er janvier 2012 et les logements achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Les investisseurs qui ont déjà acheté ou qui le feront jusqu'en 2014 conserveront, bien entendu, leurs avantages fiscaux pendant toute la durée de location imposée par le Censi-Bouvard, soit neuf ans. Il n'empêche que ce dispositif conserve un attrait indéniable car, outre la réduction d'impôt, il autorise le remboursement de la TVA au taux de 19,6 %.

L'INVESTISSEMENT OUTRE-MER

Deux dispositifs coexistent outre-mer : le Girardin et le Scellier. Pour le Girardin, l'avantage lié à l'investissement dans un logement neuf en location libre disparaît en 2012. Seule subsiste la version intermédiaire du dispositif, c'est-à-dire avec loyers plafonnés et conditions de revenus des locataires. Le taux de réduction d'impôt qui était fixé à 40 % en 2011 en contrepartie d'une location d'au moins six ans, est ramené à 31 % en 2012 dans la limite d'un prix plafond au mètre carré habitable (plus balcons, varangue...) fixé à 2. 437 euros TTC (plafond 2011, ceux de 2012 n'étant pas encore connus).

Le dispositif Scellier en outre-mer subit aussi le coup de rabot. En Scellier classique, si l'investisseur loue pendant neuf ans minimum en respectant des plafonds de loyers, il bénéficie, en 2012, d'un taux de réduction d'impôt abaissé à 24 %, dans la limite d'un plafond de dépense de 300.000 euros, le tout étalé sur neuf ans (cinq ans en Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna). En Scellier intermédiaire (plafonds de loyers et de revenus), la réduction peut atteindre 28 % si l'investisseur accepte de louer douze ans et 32 % si la location se prolonge jusqu'à quinze ans. Le régime transitoire applicable aux investissements réalisés en métropole est toutefois transposé aux investissements outre-mer, permettant d'appliquer un taux de 31 %. Quoi qu'il en soit, ce régime disparaît fin 2012.

Investir dans l'outre-mer constitue donc une bonne option et permet d'améliorer le rendement de l'investissement, là encore autour de 4 % brut. Mais attention, l'ensemble des réductions d'impôt accordées aux contribuables qui investissent dans les îles ne peut plus dépasser au choix, soit un plafond de 30.600 euros pour 2012 (40.000 euros en 2011), soit 11 % du revenu global net. Il faut donc faire ses comptes.
Source Les Echos - COLETTE SABARLY.